Судья: Котин Е.И. дело № 2-44/2023

Докладчик: Недоступ Т.В. дело № 33-457\2026

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Недоступ Т.В.

судей Жегалова Е.А., Коваленко В.В.

при секретаре Плехановой Т.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 03 февраля 2026 года гражданское дело по апелляционной жалобе Столяр С.А., Галушко М.А., Евенко В.Н., Евенко Г.А., Игнатенко Е.Н., Иреевой И.Д., Минаева В.А., Наградовой О.А., Кобловой М.А., Тучина С.И., Цыпкиной Л.И. на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по иску Столяр Сергея Анатольевича, Галушко Марины Александровны, Евенко Василия Николаевича, Евенко Галины Александровны, Игнатенко Екатерины Николаевны, Иреевой Ирины Досымовны, Минаева Вадима Анатольевича, Наградовой Оксаны Александровны, Кобловой Марины Анатольевны к Сароян Аре Робертовичу, Богданову Александру Викторовичу, Шкуратову Александру Петровичу, Емельяненко Оксане Константиновне, Шагалевой Ирине Витальевне, Игнатенко Ирине Витальевне, Сарсенбаевой Брониславе Владимировне, Зайцевой Людмиле Николаевне, Янченко Антону Валерьевичу, Никитиной (Янченко) Анастасии Игоревне, Кривенко Григорию Аркадьевичу к ответчикам Сароян Аре Робертовичу, Богданову Александру Викторовичу, Шкуратову Александру Петровичу об оспаривании права собственности, о признании сделок недействительными, и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Недоступ Т.В., объяснения истца Минаева В.А. и представителя истцов <данные изъяты> и представителя ответчика Шкуратова А.П. - <данные изъяты>, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Столяр Сергей Анатольевич, Галушко Марина Александровна, Евенко Василий Николаевич, Евенко Галина Александровна, Игнатенко Екатерина Николаевна, Иреева Ирина Досымовна, Минаев Вадим Анатольевич, Наградова Оксана Александровна, Коблова Марина Анатольевна обратились в суд с иском к Сароян Аре Робертовичу, Богданову Александру Викторовичу, Шкуратову Александру Петровичу.

В обоснование требований (с учетом уточнений, т.3, л.д.186-194) истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу <адрес>.

Указанный жилой дом был введен в эксплуатацию в 2014 году.

В соответствии с Заключением о техническом обследовании жилого дома, Техническим паспортом жилого дома по <адрес> дом оборудован техническим подвальным помещением общей площадью 289 кв.м., где находятся инженерные коммуникации и установлено инженерное оборудование.

Указанные подвальные помещения обладают всеми признаками, характерными для технического подвала, предназначены и необходимы для эксплуатации жилого дома.

Поскольку с 2014 года указанный дом имеет собственников жилых помещений, которые располагаются на трех надземных этажах жилого дома, на доли в праве на земельный участок по указанному адресу, то вместе с правом собственности к истцам перешло право общей долевой собственности на подвальные помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений принадлежащего истцам жилого дома.

Указанный дом является многоквартирным. Понятие многоквартирного жилого дома дано в ст. 15 ЖК РФ и в пункте 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Жилой дом является многоквартирным жилом домом, поскольку на дату постановки в сентябре 2015 года подвала на кадастровый учет уже имел регистрацию в отношении самостоятельных жилых помещений за более чем двумя собственниками.

Ответчик Богданов А.В. никогда не имел права собственности на подвал, площадью 289 кв.м., данный факт установлен Управлением Росреестра по Новосибирской области, что нашло свое отражение в представленном в материалах дела Уведомлении Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ.

Соответственно, незаконной является и регистрация права собственности Богданова А.В. на спорный объект - подвал, от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку правовые основания такой регистрации отсутствуют, не нашли они своего отражения и в представленном Росреестром регистрационном деле.

Указанная регистрация оспаривается истцами.

Последующие сделки также являются незаконными и полежат отмене наряду с представленными Соглашением об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, договором займа якобы от ДД.ММ.ГГГГ, представленным в деле, между Сароян А.Р. и Богдановым А.В., так и последующие к нему Дополнительные соглашения, которые, по мнению истцов, были изготовлены непосредственно для осуществления незаконной регистрации объекта к июню 2021 году, но никак ни в 2014, 2015, 2018 годах, как указал ответчик Богданов.

Полагают, что это относится и к представленному в деле Дополнительному Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилые помещения в результат реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ, договору купли-продажи, якобы заключенному между Сароян и Богдановым также ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие в деле договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора займа от указанной же даты ДД.ММ.ГГГГ между Сароян и Богдановым свидетельствует о недобросовестных действиях ответчиков, которые осуществлялись не в 2014 году, а в 2020 - 2021 годах, с целью любыми способами лишить собственников жилого дома, принадлежащего им в силу Закона общего имущества - подвала.

В настоящее время собственникам жилых помещений дома по <адрес> стало известно, что подвал дома захвачен неизвестным лицом.

И собственникам, и сотрудникам, которые обслуживают дом, прекращен вход в подвальное помещение, сменены замки.

Доступ к инженерным коммуникациям, находящимся в помещениях подвала стал невозможен, что ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир многоквартирного дома.

Будучи собственниками жилого дома по <адрес>, истцы не давали своего согласия на распоряжение подвальным помещением дома. Никто у истцов такого согласия и не спрашивал.

Поскольку истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, то они наделены правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома - подвал.

Ответчиками нарушены имущественные права и интересы собственников многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, в связи с чем и просят суд признать недействительным зарегистрированное право собственности ответчиков на нежилые подвальные помещения и истребовать их из чужого незаконного владения.

По данным ЕГРН право собственности на подвальное помещение дома с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за гражданином Шкуратовым Александром Петровичем.

Регистрация прошла непосредственно в день заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной выписки усматривается также, что первая регистрация права на подвал была произведена ДД.ММ.ГГГГ на основании Соглашения об отступном на некого гражданина Сароян Ара Робертовича.

Изложенные факты свидетельствуют о нарушении прав истцов как собственников жилых помещений жилого дома по <адрес>.

С учетом утончения (т.3, л.д.186-194) просили суд:

- признать недействительными и отменить как незаконные сделки, заключенные в отношении подвала дома по <адрес> в <адрес>, кадастровый №, а именно признать недействительными дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилые помещения в результат реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ, договор займа Богданова с Сароян от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение между Богдановым и Сароян от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение между Богдановым и Сароян от 14.12.2015 года, соглашение об отступном от 19.02.2021 года между Богдановым Александром Викторовичем и Сароян Ара Робертовичем;

- признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сароян Ара Робертовичем и Шкуратовым Александром Петровичем;

- признать зарегистрированные права Богданова Александра Викторовича, Сароян Ара Робертовича, Шкуратова Александра Петровича на подвал недействительными и прекратить незаконную регистрацию подвального помещения жилого дома по <адрес> в <адрес> за указанными лицами, не являющимися собственниками жилых помещений данного дома;

- изъять общее имущество собственников жилого дома: подвал жилого дома по <адрес> в <адрес> из чужого незаконного владения;

- признать права общей долевой собственности на нежилое помещение подвал площадью 289 кв.м., кадастровый №, в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, за собственниками данного жилого дома.

Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 03 февраля 2023 года в удовлетворении исковых требований Столяр Сергея Анатольевича, Галушко Марины Александровны, Евенко Василия Николаевича, Евенко Галины Александровны, Игнатенко Екатерины Николаевны, Иреевой Ирины Досымовны, Минаева Вадима Анатольевича, Наградовой Оксаны Александровны, Кобловой Марины Анатольевны отказано.

Отменены меры обеспечения иска, принятые определением судьи Октябрьского районного суд <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать регистрационные действия в отношении помещения по адресу: г. Новосибирск, ул. Выборная, д. 130/2, кадастровый № 54:35:072185:1305, и определением судьи Октябрьского районного суд <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде наложения ареста на помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №.

С решением суда не согласны истцы.

В апелляционной жалобе Столяр С.А., Галушко М.А., Евенко В.Н., Евенко Г.А., Игнатенко Е.Н., Иреева И.Д., Минаев В.А., Наградова О.А., Коблова М.А. просят решение суда отменить, принять новое.

В обоснование указывают, что судом не полностью исследованы представленные в дело доказательства, в связи с чем сделаны неправильные выводы.

Кроме того, суд вышел за пределы рассматриваемых требований, не дал оценку требованиям в части оспаривания сделок.

Судом не учтено, что в момент заключения Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилых помещениях в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ, подвальное помещение не являлось собственностью Богданова А.В., что подтверждается Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок Управления Росрссстра по Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №, так как не представлены подтверждающие документы о проведении реконструкции в соответствии с действующим законодательством, а также согласия всех собственников общего имущества жилого дома. Согласно данным содержащимся в регистрационном деле, долевая собственность касалась трех этажного здания без подвального помещения.

Объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, Богдановым Л.В. приобретался для завершения строительства многоквартирного дома, что подтверждается материалами дела.

Из хронологии событий следует, что после приобретении объекта незавершенною строительства (ДД.ММ.ГГГГ), уже в марте 2014 Ответчиком происходит отчуждение долей (массово заключаются договора купли-продажи). Изначально каждый собственник имел долю в жилом доме, после чего доли были преобразованы в жилые помещения. Фактически реконструкция дома не проводилась. Что подтверждается тем, что в настоящее время у Истцов Евенко В.Н., Евенко Г.Л. продолжает действовать долевой режим (выписки из ЕГР11 от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 31, т. 2), данное помещение не вошло в реконструкцию. По данным Богданова А.В. и его представителя реконструкция была произведена всего объекта, а не отдельных частей.

Из договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Бакун Л.В. и Евенко В.Н., Евенко Г.А. следует, что жилое помещение № продавцу принадлежит на праве собственности на основании: Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительного соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от 01,12.2014, о чем в НЕРП сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

Также из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Долгушевой Е.И., действующей в интересах Костюк С.В. и Кобловой М.А., следует что жилое помещение № принадлежит продавцу на праве собственности согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в УФРС в ЕГПР за номером № от 30.12.2014

По мнению Богданова А.В. реконструкция им была произведена ДД.ММ.ГГГГ, кроме того в Дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение № и № якобы принадлежит Богданову А.В., однако фактически с ДД.ММ.ГГГГ собственником является Бакун А.В. и Костюк М.А. с ДД.ММ.ГГГГ.

Из вышеизложенного следует, что Богданов А.В. умышленно, действуя не законно и не добросовестно включил формулировку о подвальном помещении в указанное выше соглашение, пытаясь тем самым обманным путем единолично завладеть спорным помещением.

Дополнительное соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилых помещениях в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ судом ошибочно признано относимым и допустимым доказательством.

Судом в ходе рассмотрения дела не дана оценка тому факту, что согласно материалов регистрационного дела с 2014 года Здание является трех этажным и не содержит цокольного этажа (Кадастровая выписка о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, л.д. 246, т.2), первое упоминание о наличии 4 (четвертого) этажа появляется в выписках ЕГРН в 2020 году (л.д. 80 т.4) и реконструкция Здания до настоящего времени не проводилась.

Из ответа на запрос суда о предоставлении информации из Единого государственного реестра недвижимости Управления Росреестра по Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что запись о государственной регистрации прав собственности Богданова А.В. на объект недвижимого имущества - помещение с кадастровым номером №, расположенное но адресу: <адрес> внесена на основании:

Договора купли продажи незавершенного строительством-объекта и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ДКГ1-ФЛ.

Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли продажи незавершенное строительством-объекта и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ДКП-ФЛ.

Соглашения о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилых помещениях в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилых помещениях в результат реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах дела и регистрационном деле отсутствуют данные о документах основаниях для государственной регистрации спорного объекта с кадастровым номером JS 54:35:072185:1305, площадью 289 м2, и дата регистрации спорного помещения.

Управлением Росреестра по Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ направлено в адрес Богданова А.В. и Сорояна А.Р. уведомление об отказе в государственной регистрации прав № и № КУВД-001/2020-19759790/5 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Богдановым А.В. и Сароян А.Р., так как нежилое помещение, площадью 289,0 кв.м., с кадастровым номером 54:35:072185:1305, расположенное по адресу: <адрес> не зарегистрировано.

Своим ответом Управление Росреестра ввело суд в заблуждение, так как в указанных документах основаниях речь идет о здании с тремя этажами, ответ не содержит дат регистрации права и заявлении о регистрации нрава собственности на спорное помещение.

Разрешающих документов о проведении реконструкции материалы дела не содержат.

В Постановлении ФАС СЗО от ДД.ММ.ГГГГ № А56-30206/2010 суд указал, что за государственной регистрацией нрава на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности, так как в подвальном помещении находится электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома.

Обращают внимание суда, что ранее для регистрации указанного выше договора купли-продажи в органы Росреестра стороны не обращались. Обратились только после того, когда жильцами в качестве председателя совета дому была выбрана Богданова И.В., которая является матерью Богданова А.В., и получила доступ в помещение. Однако Богданова И.В., зная, что не является собственником жилого помещения, обманным путем заняла данную должность. Согласно действующего жилищного законодательства на территории РФ, только собственник жилого помещения может входить в совет МКД

Подвальное помещение на протяжении всего периода времени являлось собственностью жильцов и использовалось исключительно ими.

В 2014 году собственниками жилых помещений было одобрено сдавать подвальное помещение в аренду танцевальной студии «Ритм», а вырученные средства тратить на благоустройство территории, так как Застройщик в лице Богданова А.В. благоустройство не завершил в полном объеме к моменту ввода объекта.

После того как танцевальная студия «Ритм» перестала исполнять свои обязательства по арендным платежам, подвальным помещением пользовались исключительно собственники жилых помещений в личных целях.

Судом не дана оценка представленным доказательствам, а именно Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 186, 48 кв.м, заключенного между Богдановым Л.В. и Сароян А.Р., стоимость данного помещения согласно договору 1 000 000 руб. Договору займа от ДД.ММ.ГГГГ между Богдановым Л.В. и Сароян А.Р., сумма займа 1 000 000 руб., оспариваемому Соглашению об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве отступного Богданов А.В. передает Сарояну А.Р. нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное в цокольном этаже по адресу: <адрес>, общей площадью 289 кв.м., и Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Сароян А.Р. и Шкуратовым А.Г.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ заключены одномоментно в отношении одного и того же объекта недвижимости.

Судом не установлено обладал ли Сароян А.Р. на момент заключении сделок наличием денежных средств для покупки подвального помещения. А так же Ответчиками не доказан факт передачи денежных средств.

Материалы дела и регистрационного дела не содержат подтверждения, что указанные выше договоры на спорный объект были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Спорное подвальное помещение не могло являться предметом залога, так как Богданов А.В. не являлся собственником указанного помещения.

Соглашение об отступном является не действительным, правовых оснований его регистрации не существовало, так как фактически на момент заключения договора займа от ДД.ММ.ГГГГ право собственности у Богданова А.В. на подвальное помещение отсутствовало.

Ответчик не доказал, что на момент заключения договора займа являлся собственником подвального помещения. Также не доказал, что спорное помещение предназначалось для размещения в нем офисов и вводилось в эксплуатацию в таком качестве.

Судебная экспертиза ООО «НовСтройЭксперт» подтвердила, что здание, расположенное по адресу <адрес>, является многоквартирным домом.

Богданов мог продать только долю, принадлежащую ему, в подвальном помещении, и то, если бы доли были выделены в натуре.

С учетом изложенного полагают, что Управление <адрес> незаконно произвело регистрацию права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное в цокольном этаже по адресу: <адрес>, общей площадью 289 кв.м.

Кроме того, обращают внимание, что долг Богданова Л.В. согласно соглашению об отступном составил 1 000 000 руб.

Согласно заключенному Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Сароян Л.Р. и Шкуратовым Л.П. спорный объект был приобретен за 1 500 000 (рублей.

Шкуратовым Л.П. в адрес Истцов было направлено предложение о выкупе части нежилого помещения площадью 27,2 кв.м, по стоимости 2 012 800 руб.

Согласно представленного расчета Шкуратовым А.П. рыночная стоимость всего подвального помещения составляет 24 216 500, 00 руб.

Данный факт подтверждает, что соглашение об отступном, заключенное между Богдановым А.В. и Сароян А.Р., не могло распространяться на все подвальное помещение.

Оспариваемый Договор купли-продажи между Сароян А.Р. и Шкуратовым А.И. содержится в материалах дела и датирован ДД.ММ.ГГГГ, в выписках из ЕГРН дата договора купли-продажи указана ДД.ММ.ГГГГ.

Из данного договора следует, что Объект принадлежит на праве собственности Продавцу с ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на то, что Управление Росрееетра по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ направлено в адрес Богданова А.В. и Сарояна А.Р. уведомление об отказе в государственной регистрации прав № №

Право собственности за Сароян А.Р. зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 186).

Судом не дана оценка имеющимся разночтениям, содержащимся в представленных доказательствах.

Из представленных Договоров в материалы дела следует, что все сделки были проведены по заниженной стоимости.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норм права.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

Принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены судом апелляционной инстанции решения суда первой инстанции в любом случае.

При наличии оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения (ч. 5 ст. 330 ГПК РФ).

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в период рассмотрения дела в суде собственники квартир № и № Столяр С.А. и Иреева И.Д. продали квартиры в доме по <адрес> в <адрес> (л.д. 22-27 том 9)

С учетом совершенных истцами сделок по распоряжению недвижимым имуществом к участию в деле судебной коллегией привлечены в качестве третьих лиц на стороне истцов - Цыпкина Л.И., Кобилов А.Д., Киселев И.А. и протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, что соответствует ч. 5 ст. 330 ГПК РФ ( л.д. 61-62 том 9).

ДД.ММ.ГГГГ определением судебной коллегии были удовлетворены два ходатайства - Цыпкиной Л.И. и Тучина С.И. о вступлении в дело в качестве истцов (л.д. 40, 45 том 9).

Рассматривая дело по существу по правилам производства в суде первой инстанции, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, допросив экспертов по проведенным в суде апелляционной инстанции судебным строительно-техническим экспертизам, судебная коллегия, приходит к следующим выводам.

Согласно сведениям ЕГРН по адресу: <адрес>, кадастровый № расположен четырехэтажный жилой дом площадью 953,3 кв.м. (выписка из ЕГРН, т.2, л.д.129-146). Сведения о статусе дома как многоквартирного в выписке отсутствуют. В составе дома учтено подвальное помещение из 14 позиций (т.2, л.д.146).

Согласно ответу администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство указанного дома не выдавалось (т.3, л.д.6)

    Жилой дом индивидуализирован представленным в дело техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д.138-156).

Кроме того, ответчиком Шкуратовым А.П. был предоставлен технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-113 том 3), содержащий сведенья о частично произведенной реконструкции спорного подвального помещения собственником.

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым № площадь 1707 кв.м., зарегистрированном на праве общей долевой собственности за собственниками помещений данного дома (выписка из ЕГРН, т.2, л.д.22-32). Вид разрешённого использования земельного участка – для завершения строительства индивидуального жилого дома (т.2, л.д.23).

В составе данного дома поставлены на государственный кадастровый учет и зарегистрированы за истцами на праве собственности отдельные жилые помещения (выписки из ЕГРН, т.1, л.д.19-47).

Также в составе данного дома поставлено на государственный кадастровый учет и зарегистрировано за ответчиком Шкуратовым А.П. на праве собственности нежилое помещение площадью 289 кв.м. с кадастровым № (выписка из ЕГРН, т.1, л.д.141-145).

Нежилое помещение индивидуализировано представленным в дело техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д. 86-88). По данным технического паспорта нежилое помещение расположено на двух уровнях: подвал и цокольный этаж, подвал состоит из 15 позиций (включая щитовую, теплоузел, санузел и 12 помещений без указанного назначения); цокольный этаж состоит из 6 позиций (включая два коридора, три подсобных помещения и одно помещение без указанного назначения).

Помещения отражены на представленных в дело фотоснимках (т.3, л.д.115-116).

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав право собственности на данное нежилое помещение впервые было зарегистрировано за ответчиком Богдановым А.В. (21.06.2021г.), затем перешло ответчику Сароян А.Р. (22.06.2021г.), затем перешло ответчику Шкуратову А.П. (13.10.2021г.), т.3, л.д.131-132.

Как следует из полученных по запросу суда материалов регистрационного дела (т.1, л.д.152-259) и ответа Управления Росреестра по НСО от 05.07.2022г. (т.4, л.д.1), запись о государственной регистрации права собственности Богданова Александра Викторовича на объект недвижимого имущества - помещение с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, внесена на основании:

договор купли-продажи незавершенного строительством объекта и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ДКП-ФЛ;

акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к Договору от ДД.ММ.ГГГГ №ДКП-ФЛ купли-продажи незавершенного строительством объекта и земельного участка;

соглашение о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ;

дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о прекращении режима долевой собственности и перераспределение долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из указанных первичных документов, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности Богданова Александра Викторовича на нежилое помещение с кадастровым №, изначально объект незавершённого строительства с земельным участком по указанному адресу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был приобретён Богдановым А.В. у ЗАО «ИШБАНК» (т.1, л.д.211-216). В дело представлена копия ранее выданного Богданову А.В. свидетельства о государственной регистрации права на незавершенный строительством объект (т.1, л.д.252).

Материалы регистрационного дела также свидетельствуют о том, что по результатам достройки указанного незавершенного строительством объекта и регистрации его за собой в упрощенном поярке как индивидуального жилого дома (расположенного на земельном участке с данным видом использования), Богдановым А.В. отдельным гражданам-физическим лицам были реализованы доли в праве на данный жилой дом, которые в дальнейшем на основании соглашения о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о прекращении режима долевой собственности и перераспределение долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д.224-225) были зарегистрированы в ЕГРН в качестве отдельных жилых помещений. На основании этого же соглашения о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о прекращении режима долевой собственности и перераспределение долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д.224-225) в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права собственности Богданова А.В. на нежилое помещение с кадастровым номером № в цокольном и подвальном этажах, как оставшееся неотчуждённым каким-либо лицам по сделкам.

Также как следует из материалов регистрационного дела, в отношении нежилого помещения с кадастровым №, ДД.ММ.ГГГГ между Сароян А.Р. (займодавец) и Богдановым А.В. (заемщик) был заключён договор займа на сумму 1 000 000 руб., также ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к нему (т.1, л.д.217-222). 19.02.2021г. между теми же лицами было заключено соглашение об отступном, по которому в качестве отступного по займу заёмщик передает кредитору в собственность указанное нежилое помещение с кадастровым № (т.1, л.д.258-259).

Также как следует из материалов регистрационного дела в отношении нежилого помещения с кадастровым №, ДД.ММ.ГГГГ между Сароян А.Р. (продавец) и Шкуратовым А.П. (покупатель) был заключён договор купли-продажи в отношении указанного нежилого помещения по цене 1 500 000 руб. (т.1, л.д.223).

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству представителя ответчика в целях установления вида назначения спорных помещений согласно проектной документации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «НовСтройЭксперт».

Согласно выводам экспертов ООО «НовСтройЭксперт» <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

Инженерные коммуникации, проложенные в помещении с кадастровым №, являются общедомовым имуществом, а само это помещение является помещением общего пользования.

При этом эксперты полагают, что данное помещение может использоваться по иному функциональному назначению, отличному от мест общего пользования при условии обеспечения соблюдения правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ([18], Глава II) и иных требований законодательства Российской Федерации.

Эксперты приходят к выводу, что беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям в спорном помещении не обеспечен в связи с наличием входной двери с возможностью запирания, а также устройством значительной части инженерных коммуникаций в коробах из гипсокартонных листов.

Помещение с кадастровым № предназначено для обслуживания всего здания по адресу <адрес>.

Если не рассматривать помещение с кадастровым № как единый и неделимый объект, то однозначно можно утверждать, что по меньшей мере помещения под номерами №, №, № предназначены для обслуживания всего здания (или более чем одного помещения) по адресу <адрес>.

Точно определить роль остальных помещений в обслуживании здания по адресу <адрес> исходя из информации, имеющейся в распоряжении экспертов на момент подготовки заключения, не представилось возможным по той причине, что значительная часть инженерных коммуникаций в помещении с кадастровым номером № проложена скрыто, в коробах из гипсокартонных листов, что делает невозможным полноценный осмотр без вскрытия этих коробов.

Здание по адресу <адрес>, ул. выборная, 130/2 является многоквартирным домом (т.4, л.д.173).

Допрошенный в судебном заседании эксперт <данные изъяты> подтвердил обоснованность своих выводов, показал, что суждение о назначении помещений экспертами было сделано на основании того, что в спорном помещении проходили трубы и иные инженерные коммуникации, обслуживающие все помещения дома. При этом трубы в данном помещении проходят преимущественно вдоль стен, в подвальном помещении есть как позиции, которые используются исключительно для размещения инженерных коммуникаций, так и есть позиции, назначение которых не определено (т.5, л.д.53-55).

Согласно выводам заключения ООО «Экспертность» от 24.02.2022г. на основании результатов визуально-инструментального технического обследования нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, экспертом установлено следующее назначение помещений:

помещения №, №, №, № - холл;

-    помещения №, № - сан.узел;

-    помещения №, №, №, №, №, №, № - кабинет;

-    помещение № - бойлерная;

-    помещение № - щитовая;

-    помещения №, №, №, №, № - коридор;

-    помещения №, № - зал,-

-    помещения №, № - подсобное помещение (т.3, л.д.163).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, ссылаясь на положение статьи 36 ЖК РФ, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы, пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Судом установлено, что подвал здания содержит как позиции, предназначенные исключительно для инженерных коммуникаций (бойлерная и щитовая), так и иные позиции, назначение которых не определено. Наличие в подвальном помещении подсобных помещений и большого количества незанятых коммуникациями помещений (с неопределенным назначением), а также наличие санузла свидетельствует об изначальном создании данного помещения в составе дома для использования по самостоятельному назначению.

Как указал суд, жилищное законодательство допускает прохождение общедомовых коммуникаций не только в пределах помещений, являющихся местами общего пользования, но и в пределах отдельных помещений собственников (в частности, общедомовые стояки с ревизиями).

Суд признал, что довод истцов о наличии препятствий в доступе к общему имуществу документально не подтвержден.

Рассматривая исковые требования истцов об оспаривании сделок со спорными нежилыми помещениями, расположенными на двух уровнях: подвал и цокольный этаж, в многоквартирном доме по <адрес> в <адрес>, суд исходил из отсутствия доказательств нарушения прав истцов на владение, пользование и распоряжение общим имуществом дома вышеуказанными сделками, которые полностью соответствуют нормам ГК РФ и принципу свободы договора.

Суд первой инстанции также исходил из того, что на момент ввода в эксплуатацию спорные помещения были сформированы как отдельные объекты, предназначенные для самостоятельного использования, являются единицей комплекса недвижимого имущества (встроенно-пристроенные помещения), выделенного в натуре, указав, что истцами наличие у них права на спорное имущество, право собственности, на которое зарегистрировано за другими лицами, не доказано.

Судебная коллегия полагает, что с выводами суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований относительно части нежилых помещений, являющихся предметом спора, нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

На основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1).

На основании части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит, на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Так как разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, требовал наличие специальных познаний, судом первой инстанции по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «НовСтройЭксперт».

В суде апелляционной инстанции представителем истца заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы, ссылаясь на неполноту данного экспертного заключения (не исследование ряда ключевых материалов проектной документации), отсутствие в заключении ответа на все поставленные для разрешения экспертов вопросы (л.д. 156 том 6)

Ходатайство о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы признано судебной коллегией обоснованным и в соответствии со ст. 87 ГПК РФ судом апелляционной инстанции была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза (определение от ДД.ММ.ГГГГ, производство экспертизы поручено экспертам Сибирского межрегионального центра «Судебных экспертиз» (л.д. 162-171 том 6)

При проведении исследований экспертами Сибирского межрегионального центра «Судебных экспертиз» была изучена и исследована следующая документация:

Технический паспорт на здание (жилой дом) по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из ЕГРН на спорные нежилые помещения, копия плана проектной документации, разработанной ООО «НГПИ», технический план, составленный ООО «Земельно-кадастровым бюро», проект перепланировки объекта от ДД.ММ.ГГГГ, декларация об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав вышеприведенные материалы и с проведением осмотра спорных нежилых помещений с участием сторон, эксперты Сибирского межрегионального центра «Судебных экспертиз» пришли к следующим выводам.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, был построен с подвальным этажом (нежилое помещение, площадью 289 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, подвальный этаж), на котором предусмотрено расположение технических помещений вспомогательного, обеспечивающего характера (общедомовое имущество).

Нежилое помещение, площадью 289 кв.м.. кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, подвальный этаж, не является самостоятельным (обособленным) помещением, в том числе у него отсутствует самостоятельное функциональное назначение, при этом оно характеризуется, как технические помещения вспомогательного, обеспечивающего характера (общедомовое имущество).

При этом, признаками, характеризующими указанное помещение, как технические помещения вспомогательного, обеспечивающего характера (общедомовое имущество) является расположение в помещениях указанного нежилого помещения инженерных коммуникаций (сетей) и оборудования, которые предназначены для обслуживания и жизнеобеспечения более одного помещения (квартиры) в многоквартирном доме.

В нежилом помещении, площадью 289 кв.м., кадастровый №| расположенного по адресу: <адрес>, подвальный этаж - на момент проведения судебной экспертизы проложены инженерные коммуникации (сети) и оборудование, которые предназначены для обслуживания и жизнеобеспечения многоквартирного дома.

Необходимо отметить, что к инженерным коммуникациям (сетям) и оборудованию, находящемуся в помещениях нежилого помещения, площадью 289 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, подвальный этаж, требуется постоянный свободный доступ инженерно-технического персонала для их эксплуатации (в том числе устранению аварийных ситуаций), при этом должен быть ограничен доступ посторонних лиц для предотвращения травматизма и угрозы.

Следует отметить, что использования нежилого помещения, площадью 289 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> подвальный этаж, не как для размещения технических помещений вспомогательного, обеспечивающего характера, не допустим, так как невозможно будет обеспечить многоквартирный жилой дом электроснабжением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжение, водоотведение и отоплением.

Недопустимо использование нежилого помещения, площадью 289 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, подвальный этаж, не как для размещения технических помещений вспомогательного, обеспечивающего характера (общедомового имущества) с размещением в них инженерных коммуникаций (сетей) и оборудования, которые предназначены для обслуживания и жизнеобеспечения многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ были допрошен эксперт <данные изъяты>(л.д. 155-161 том 7), также были предоставлены дополнительные письменные пояснения эксперта (л.д. 240-251 том 6)

При оценке экспертного заключения Сибирского межрегионального центра «Судебных экспертиз», судебная коллегия учитывает следующее.

В экспертном заключении отсутствует анализ технических норм с учетом года постройки здания многоквартирного жилого дома по <адрес> – 2014 год, по данным технического паспорта.

Так, в частности, на странице 6 заключения эксперты ссылаются на использование в качестве нормативного акта СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», также при производстве исследования экспертами использованы СП 71.13330.2017, СП 60.13330.2020, СП 30,13330.2020, С! 73.13330.2016, СП 55.13330.2016, СП 54.13330.2022.

Указанные источники нормативной литературы не применимы к исследуемому зданию, поскольку содержат иные требования к объекту недвижимости, и появились позже его постройки.

Исходя из наличия в нежилом помещении, площадью 289 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, подвальный этаж, инженерных сетей, проходящих магистралью в вышерасположенные квартиры многоквартирного жилого дома, эксперты пришли к ошибочному мнению, что данные помещения предназначены для обслуживания всего здания.

Для вывода о том, что помещения относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, недостаточно установления того факта, что через эти помещения магистрально проходит инженерное оборудование, посредством которого осуществляется обеспечение пользователей помещений МКД коммунальными услугами, поскольку такие коммуникации - стояки отопления, водопровода и водоотведения, проходят по всему дому, могут быть размещены в том числе и в помещениях, принадлежащих индивидуальным собственникам.

Данное обстоятельство лишь обусловливает обязанности пользователей таких помещений обеспечить доступ к инженерному оборудованию, в целях осуществления, в том числе аварийных, работ, направленных на содержание общего имущества в надлежащем состоянии.

Экспертами не определено назначение помещений, предусмотренное проектом здания, а значит - не определено были ли данные помещения предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», в случае чего право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Изложенные в экспертном заключении Сибирского межрегионального центра «Судебных экспертиз» выводы противоречат правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации по вопросу определения статуса нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

Так, в частности, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-0-0, от 13 октября 2009 года N 1204-0-0, от 22 апреля 2010 года N 545-0-0, от 24 февраля 2011 года N 137-0-0, от 24 сентября 2012 года N 1605-0 и др.).

С учетом вышеприведенных доводов определением судебной коллегии по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена повторная строительно- техническая экспертиза, производство которой поручено специалистам ООО «Новая Заря».

Согласно выводам строительно- технической экспертизы ООО «Новая Заря» от ДД.ММ.ГГГГ № установлено:

Здание, расположенное по адресу: <адрес>, до реконструкции в 2014 году строилось как индивидуальный жилой дом, что исключает наличие общедомового имущества и мест общего пользования. При реконструкции в 2014 году, общий контур (несущие наружные стены, пол и перекрытие) подземного этажа не изменялся. Из чего следует, что были сохранены признаки самостоятельного функционального назначения помещений: высота потолков, отдельный вход\выход, наличие санузлов, включение подземного этажа в тепловой контур здания, отопление помещений в полном объеме (согласно техническому паспорту от 2018 года).

Помещение № - Лестничный марш

Помещение является отдельным входом в подземный этаж.

Помещения №,4, 10, 19 - Коридор

Служат для прохода по всей площади (ко всем помещениям) подземного этажа.

Помещения №, 15 - Санузел

В помещении № имеются все коммуникации для устройства санузла при условии установки сантехнических приборов. В помещении № полностью оборудованный санузел (унитаз, раковина).

Помещения №, 6, 9, 11, 12, 14, 17. 18 - помещения

Высота, площадь, изолированность, наличие отопления (на момент производства экспертизы отключено, отопительные приборы сняты) в данных помещениях позволяют использовать их для любого разрешенного в МКД функционального назначения.

Помещение № - Тепловой узел (или узел ввода) Помещение предназначено для обслуживания инженерных сетей всего МКД (водоснабжение, отопление).

Помещение № - Электрощитовая

Помещение предназначено для обслуживания инженерных сетей всего МКД (электросети).

Помещения №, 20, 21 - Подсобные

Данные помещения используются жителями МКД, доступ в них при проведении экспертизы не предоставлен. В данных помещениях отсутствуют инженерные сети, относящиеся к общедомовому имуществу.

Помещение № - Техническое

Образовано в результате отгораживания подлестничного пространства, высотой 1,2 м.

Планировочное решение выкопировки из проекта, выполненного ООО «НГПИ» (том 1, л.д. 166) соответствует функциональному назначению - студия танца. Фактическая отделка помещений, подведенные коммуникации, так же соответствуют данному функциональному назначению.

Таким образом, спорные помещения (№, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19) не только могут быть использованы, но и фактически использовались по самостоятельному назначению - студия танца.

Помещения № и 8 относятся к общедомовому имуществу, и не могут использоваться по иному назначению, кроме как, тепловой узел и электрощитовая.

Помещения №, 20, 21 используются жителями МКД по своему усмотрению (у собственника подвального помещения отсутствует к ним доступ), не входят в общий тепловой контур здания, по ним не проходят общедомовые инженерные сети, могут считаться МОП (местами общего пользования) при условии выделения их из общей площади помещений подвала.

В помещениях №, 9, 10, 11, 12, 17 проходят транзитные магистральные трубопроводы отопления, водоснабжения и водоотведения, предназначенные для обслуживания всего дома. В местах расположения запорной арматуры и ревизий имеются смотровые лючки, обеспечивающие доступ для обслуживания инженерных сетей. Доступ свободный, проходы не загромождены, не огорожены.

Законодательство Российской Федерации в полном объеме регулирует ответственность собственников помещений за предоставление доступа, а так же надлежащее содержание транзитных трубопроводов общедомового имущества, проходящих внутри их помещений Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Доступ и эксплуатацию (содержание и ремонт) общедомовых инженерных коммуникаций не затрудняет использование помещений ( в которых они расположены) в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Помещения №, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19, которые могут быть использованы как самостоятельный объект. Незамедлительный доступ к указанным помещениям требуется исключительно в аварийных ситуациях. Штатная эксплуатация происходит планово с установленными в Договорах с обслуживающими организациями графиками осмотров и ремонтных работ. Задачи незамедлительного доступа в аварийных ситуациях решаются путем:

постоянным присутствием сотрудника (сторож в ночное время);

передачей ключей в организацию, осуществляющую обслуживание и ремонт инженерных сетей МКД по договору.

В ходе натурного осмотра установлено, что помещения № (Тепловой узел) и № (Электрощитовая) отделены металлическими дверями с запирающими устройствами (замки), что ограничивает доступ к этим помещениям третьих лиц.

Коммуникации, проходящие через помещения №, 9, 10, 11, 12, 17, относящиеся к общедомовому имуществу имеют скрытую прокладку в коробах из листов ГКЛ, что обеспечивает защиту трубопроводов от случайных механических повреждений при эксплуатации данных помещений. В местах расположения запорной арматуры и ревизий имеются смотровые лючки, которые обеспечивают возможность обслуживания инженерных сетей.

Следовательно, эксплуатацию подвальных помещений в целом, не являющихся предметом спора (помещения №, 8), не затруднит то обстоятельство, что помещения (спорные №,2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21) будут (или могут) использоваться как самостоятельный объект, с учетом расположения инженерных коммуникаций в подвальных помещениях (транзитных труб. узлов и агрегатов и необходимости постоянного контроля? использования и технического обслуживания).

Экспертом установлено, что признаками самостоятельного функционального назначения обладают помещения №,2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21.

Подъездной путь к отдельному входу не затрагивает общедомовую территорию. Но, учитывая конфигурацию здания с выходящими окнами жилых помещений на все четыре стороны здания, при выборе возможного использования спорных помещений, следует учитывать ограничения по загрузке/разгрузке (для использования в качестве магазина или склада).

Использование помещений №,2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 возможно в качестве помещений общественного назначения при условии соблюдения требований СП 54.13330.2022? предъявляемых к таким помещениям.

Судебная коллегия признает выводы судебной экспертизы ООО «Новая Заря» от ДД.ММ.ГГГГ № обоснованными, поскольку экспертиза была проведена экспертом <данные изъяты> имеющим высшее профессиональное строительное образование, прошедшему профессиональную переподготовку по программам «Строительно-техническая экспертиза», являющемуся экспертом в области промышленной безопасности зданий и сооружений, имеющему общий стаж в области практической строительной и экспертной деятельности более 40 лет.

Экспертиза проведена в предусмотренном законом порядке в соответствии с требованиями ст. ст. 79, 80, 84, 85, 86, 87 ГПК РФ, экспертом были обследованы подвальные помещения, являющиеся предметом данного спора, а также исследована проектная и рабочая документация, технический паспорта на здание.

Судебная коллегия принимает экспертное заключение ООО «Новая Заря» от ДД.ММ.ГГГГ № как допустимое доказательство при определении функционального назначения спорных нежилых помещений при проектировании и строительстве МКД, поскольку оно полностью согласуется с материалам дела, научно обосновано и аргументировано, кроме того, при проведении экспертизы эксперт был предупрежден за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, ему были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ.

Однако при оценке заключения судебной экспертизы ООО «Новая Заря» от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия соглашается с доводами апеллянтов в части необоснованного использования при производстве экспертизы сведений технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-113 том 3)

Из пояснений представителя Шкуратова А.П. – <данные изъяты> установлено, что собственник подвального помещения начал реконструкцию данного помещения. ДД.ММ.ГГГГ22 года Шкуратову А.П. было выдано решение администрации <адрес> о согласовании реконструкции (л.д. 157 том 3). Реконструкция объекта не завершена, приемка выполненных работ в установленном порядке не произведена.

С учётом изложенного, судебная коллегия согласилась с доводами истцов о том, что эксперт не должен был использовать данные технического паспорта на подвальное помещение МКД по состоянию на 2021 год.

По ходатайству представителя истца - <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ по делу судебной коллегии по гражданским делам была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, производство по которой было поручено ООО НЦСНК «Синергия Плюс».

Согласно выводам строительно-технической судебной экспертизы ООО НЦСНК «Синергия Плюс» от ДД.ММ.ГГГГ № следует:

Ответ на вопрос 1:

В материалах дела отсутствует проектная документация, оформленная установленным порядком и соответствующая ПП РФ № [6]. Поэтому, установить, как было спроектировано здание по адресу: <адрес> не представляется возможным.

Количество, конфигурация внутренних помещений с кадастровым номером №, их площади в большей мере соответствуют техническому паспорту 2018 года на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по результатам обследования.

Наличие отдельного входа, санитарных узлов и подведенных к ним коммуникаций является признаком, указывающим на самостоятельное функциональное назначение помещения с кадастровым номером 54:35:072185:1305. Одновременно с этим, помещение с кадастровым номером № обладает признаками общедомового имущества, так как в выделенных помещениях располагаются вводное и распределительное устройства электросети, технологическое оборудование теплоносителя, часть инженерных коммуникации.

Таким образом, помещение с кадастровым номером № может использоваться по самостоятельному функциональному назначению собственниками жилых помещений здания по адресу: <адрес>.

Ответ на вопрос 2:

Количество, конфигурация внутренних помещений с кадастровым номером №, их площади в большей мере соответствуют техническому паспорту 2018 года на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Фактически перепланировка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Экспертность» не производилась.

Ответ на вопрос 3:

Самостоятельное функциональное назначение помещения в здании определяется его изолированностью и обособленностью от других помещений здания.

Наличие отдельного входа, санитарных узлов и подведенных к ним коммуникаций является признаком, указывающим на самостоятельное функциональное назначение всего помещения с кадастровым номером № целиком, а не его отдельных помещений.

Наличие в выделенных помещениях вводного и распределительного устройств электросети, технологического оборудования теплоносителя, части инженерных коммуникации является признаком, указывающим на вспомогательное назначение помещения с кадастровым номером №.

Вспомогательное назначение помещения с кадастровым номером № является неизменным признаком, тогда как самостоятельное функциональное назначение может меняться. То есть, помещение с кадастровым номером № является вспомогательным помещением с признаками самостоятельного функционального назначения.

Ответ на вопрос 4:

В помещении с кадастровым номером № находятся инженерные коммуникации, размещено технологическое оборудование.

Помещение с кадастровым номером № обладает признаком, указывающим на самостоятельное функциональное назначение, целиком, а не его отдельные помещения.

Доступ в помещение с кадастровым номером № собственникам жилых помещений многоквартирного дома ограничен.

Ответ на вопрос 5:

Выделять отдельные помещения (не являющиеся предметом спора) в помещении с кадастровым номером № не верно, так как в выделенных помещениях расположено общедомовое имущество, доступ к которому осуществляется через единственный вход. На момент обследования доступ в помещения с инженерными коммуникациями собственникам жилых помещений многоквартирного дома ограничен, что затрудняет контроль, использование и техническое обслуживание общедомового имущества.

Ответ на вопрос 6:

Помещение с кадастровым номером № обладает признаками, указывающим на самостоятельное функциональное назначение, и может использоваться по иному функциональному назначению собственниками жилых помещений здания по адресу: <адрес>.

Иное функциональное назначение определяется собственниками жилых помещений при соблюдении правил содержания общего имущества (раздел II ПП РФ № [4]), требований СП 54.13330 [10].

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ были допрошены эксперты <данные изъяты>

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представителем ответчика <данные изъяты> предоставлен технический план нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:072185:1305, составленный кадастровым инженером <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пояснениям сторон и опроса экспертов в суде апелляционной инстанции установлено, что данный технический план подвального помещения достоверно отображает техническое состояние помещения по состоянию на 2026 год.

В судебном заседании стороны пришли к соглашению о возможности определения площади помещений в подвальном помещении по сведеньям технического плана нежилого помещения с кадастровым номером №, составленного кадастровым инженером <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, так как они актуальны и не оспариваются.

Из сравнительного анализа технического паспорта на нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 2018 год (л.д. 45-51 том 1) и технического плана, составленного кадастровым инженером <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что истцами обоснованно заявлены исковые требования в отношении трех помещений - № №,8,9 ввиду размещения в них бойлерной и щитовой, то есть имущества предназначенного для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

При этом в техническом паспорте на нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 2018 год помещение щитовой состоит из двух смежных комнат - с номерами 8 и 9.

В результате произведенной частично реконструкции подвального помещения по состоянию на февраль 2026 года в бойлерной между комнатами 8 и 9 возведена стена и имеется проход, при этом назначение данного помещения - щитовая, ответчиком не изменено.

При оценке заключения повторной судебной строительно-технической экспертизы ООО НЦСНК «Синергия Плюс» от ДД.ММ.ГГГГ № судебная коллегия учитывает, что оно согласуется с выводами ранее проведенной по делу повторной экспертизы в ООО «Новая Заря».

Судебная коллегия считает, что выводы специалистов в заключениях, проведенных по делу повторных судебных строительно-технических экспертиз - ООО НЦСНК «Синергия Плюс» и ООО «Новая Заря» согласуются между собой в части отнесения к общедомовому имуществу МКД помещений бойлерной и щитовой, выводы экспертов по данным экспертизами отличаются лишь в части определения площади спорных помещений с учетом использования данных различных технических паспортов на объект недвижимости(технические паспорта по состоянию на 2018 год и на 2021 год).

Изложенные заключения экспертов судебная коллегия признает соответствующими требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Указанные заключения научно обоснованы, выводы экспертов ясны, конкретны, однозначны и непротиворечивы, согласуются между собой и с другими материалами дела, заключения экспертов содержат подробное описание проведенных исследований.

Судебная коллегия при рассмотрении исковых требований собственников МКД по <адрес> в <адрес> полагает возможным исходить из сведений технического плана кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ о площади нежилых помещений, входящих в состав подвального помещения и разрешить спор сторон с удовлетворением исковых требований в части трех помещений в подвальном помещении МКД по следующим основаниям.

При этом следует учесть, что иные нежилые помещения (за исключением 7,8,9), входящие в состав подвального помещения предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Так, согласно сведениям ЕГРН по адресу: <адрес>, кадастровый № расположен четырехэтажный жилой дом площадью 953,3 кв.м. (выписка из ЕГРН, т.2, л.д.129-146). Сведения о статусе дома как многоквартирного в выписке отсутствуют. В составе дома учтено подвальное помещение из 14 позиций (т.2, л.д.146).

Согласно ответу администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство указанного дома не выдавалось (т.3, л.д.6)

    Жилой дом индивидуализирован представленным в дело техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д.138-156).

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым № площадь 1707 кв.м., зарегистрированном на праве общей долевой собственности за собственниками помещений данного дома (выписка из ЕГРН, т.2, л.д.22-32). Вид разрешённого использования земельного участка – для завершения строительства индивидуального жилого дома (т.2, л.д.23).

В составе данного дома поставлены на государственный кадастровый учет и зарегистрированы за истцами на праве собственности отдельные жилые помещения (выписки из ЕГРН, т.1, л.д.19-47).

Также в составе данного дома поставлено на государственный кадастровый учет и зарегистрировано за ответчиком Шкуратовым А.П. на праве собственности нежилое помещение площадью 289 кв.м. с кадастровым № (выписка из ЕГРН, т.1, л.д.141-145).

Нежилое помещение индивидуализировано представленным в дело техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д. 86-88). По данным технического паспорта нежилое помещение расположено на двух уровнях: подвал и цокольный этаж, подвал состоит из 15 позиций (включая щитовую, теплоузел, санузел и 12 помещений без указанного назначения); цокольный этаж состоит из 6 позиций (включая два коридора, три подсобных помещения и одно помещение без указанного назначения).

Помещения отражены на представленных в дело фотоснимках (т.3, л.д.115-116).

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав право собственности на данное нежилое помещение впервые было зарегистрировано за ответчиком Богдановым А.В. (21.06.2021г.), затем перешло ответчику Сароян А.Р. (22.06.2021г.), затем перешло ответчику Шкуратову А.П. (13.10.2021г.), т.3, л.д.131-132.

Как следует из полученных по запросу суда материалов регистрационного дела (т.1, л.д.152-259) и ответа Управления Росреестра по НСО от 05.07.2022г. (т.4, л.д.1), запись о государственной регистрации права собственности Богданова Александра Викторовича на объект недвижимого имущества - помещение с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, внесена на основании:

договор купли-продажи незавершенного строительством объекта и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ДКП-ФЛ;

акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к Договору от ДД.ММ.ГГГГ №ДКП-ФЛ купли-продажи незавершенного строительством объекта и земельного участка;

соглашение о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ;

дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о прекращении режима долевой собственности и перераспределение долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из указанных первичных документов, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности Богданова Александра Викторовича на нежилое помещение с кадастровым №, изначально объект незавершённого строительства с земельным участком по указанному адресу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был приобретён Богдановым А.В. у ЗАО «ИШБАНК» (т.1, л.д.211-216).

В дело представлена копия ранее выданного Богданову А.В. свидетельства о государственной регистрации права на незавершенный строительством объект (т.1, л.д.252).

Материалы регистрационного дела также свидетельствуют о том, что по результатам достройки указанного незавершенного строительством объекта и регистрации его за собой в упрощенном поярке как индивидуального жилого дома (расположенного на земельном участке с данным видом использования), Богдановым А.В. отдельным гражданам-физическим лицам были реализованы доли в праве на данный жилой дом, которые в дальнейшем на основании соглашения о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о прекращении режима долевой собственности и перераспределение долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д.224-225) были зарегистрированы в ЕГРН в качестве отдельных жилых помещений.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в период рассмотрения дела в суде собственники квартир № и № Столяр С.А. и Иреева И.Д. продали квартиры в доме по <адрес> в <адрес> (л.д. 22-27 том 9)

Таким образом, здание, расположенное по адресу: <адрес>, до реконструкции в 2014 году строилось как индивидуальный жилой дом.

При реконструкции в 2014 году, общий контур (несущие наружные стены, пол и перекрытие) подземного этажа не изменялся.

Судебная коллегия полагает, что исковые требования истцов о признании права собственности на нежилые помещения № площадью 5,7 кв.м. - бойлерная, №,9 площадью 13,9 кв.м. - щитовая (по сведеньям технического плана кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ), расположенных в нежилом помещении подвала общей площадью 289 кв.м., кадастровый № в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, подлежат удовлетворению.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Однако обстоятельства владения спорными нежилыми помещениями судом первой инстанции не были установлены и исследованы, тогда как они являлись юридически значимыми при избранном способе защиты нарушенного права.

При избранном способе защиты нарушенного права – виндикационный иск, необходимо установить владеют ли собственники квартир в многоквартирном жилом доме \ по <адрес> в настоящее время помещением № (тепловой узел) и №, 9 (электрощитовая).

Из пояснений истцов, а также предоставленных им в материалы дела письменных доказательств, с учетом пояснений Э. ООО НЦСНК «Синергия Плюс», допрошенных в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ установлено, что жильцы многоквартирного дома по <адрес> доступа к спорным помещениям, расположенным в подвальном помещении не имеют.

Нежилое помещение подвала общей площадью 289 кв.м., кадастровый № в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, находиться во владении и пользовании Шкуратова А.П.

С учетом изложенных обстоятельств истцами выбран надлежащий способ защиты нарушенных прав - оспаривание сделок и истребование имущества из незаконного владения ответчика Шкуратова А.П.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2016 N 5-КГ15-207 изложена правовая позиция о том, что каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРН не требуется.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРН, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае установлено, что фактически право собственности на спорные помещения зарегистрировано в пользу ответчика Шкуратова А.П. на основании договора купли-продажи подвального помещения.

Сделки, предметом которых являлись нежилые помещения № площадью 5,7 кв.м. - бойлерная, №,9 площадью 13,9 кв.м. – щитовая ( являющиеся общим имуществом МКД) в составе нежилого подвального помещения, являются ничтожными в силу части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 10, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку направлены на распоряжение общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме.

Судебная коллегия полагает возможным учесть доводы истцов, и установить недобросовестное поведение всех ответчиков – Богданова А.В., Сарояна А.Р., Шкуратова А.П., приобретавших в составе нежилых помещений в подвальном помещении по <адрес> в <адрес> - помещения бойлерной и щитовой, в целях извлечения прибыли от использования помещений общего пользования в своих интересах.

Следует отметить при этом, что стороны данных сделок не могли не знать, что данные помещения относятся к общему имуществу, предоставленному во владение собственников помещений, поскольку их назначение следовало из фактического использования.

Заявленные истцами требования о признании права общей собственности на спорные нежилые помещения направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности, на которое не могло возникнуть в силу закона, в связи с чем с иском о защите нарушенного права может обратиться любой собственник помещений многоквартирного дома.

Удовлетворению исковых требований истцов не препятствует отсутствие самостоятельного кадастрового учета спорных помещений - бойлерной и щитовой, что следует из разъяснений, изложенных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П, пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", так как указанные помещения индивидуализированы, их местоположение обозначено, в том числе и в техническом плане кадастрового инженера от 15 января 2026 года.

Судебная коллегия приходит к выводу, что подлежат удовлетворению исковые требования о признании недействительными сделок, совершенных с нежилыми помещениями - № (Тепловой узел) и №, 9 (Электрощитовая), расположенными в техническом подвальном помещении многоквартирного дома.

Согласно заявленным исковым требованиям истцы оспаривают законность всех сделок с вышеуказанным спорным недвижимым имуществом.

На основании соглашения о прекращении режима долевой собственности и перераспределении долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 77-78 том 10) и дополнительного соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о прекращении режима долевой собственности и перераспределение долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д.224-225) в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права собственности Богданова А.В. на нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:072185:1305 в цокольном и подвальном этажах, как оставшееся неотчуждённым каким-либо лицам по сделкам.

Также как следует из материалов регистрационного дела, в отношении нежилого помещения с кадастровым №, ДД.ММ.ГГГГ между Сароян А.Р. (займодавец) и Богдановым А.В. (заемщик) был заключён договор займа на сумму 1 000 000 руб., также ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к нему (т.1, л.д.217-222).

19.02.2021г. между теми же лицами было заключено соглашение об отступном, по которому в качестве отступного по займу заёмщик передает кредитору в собственность указанное нежилое помещение с кадастровым № (т.1, л.д.258-259).

Также как следует из материалов регистрационного дела в отношении нежилого помещения с кадастровым №, ДД.ММ.ГГГГ между Сароян А.Р. (продавец) и Шкуратовым А.П. (покупатель) был заключён договор купли-продажи в отношении указанного нежилого помещения по цене 1 500 000 руб. (т.1, л.д.223).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований о признании сделок со спорными нежилыми помещениями недействительными.

Так, подлежат признанию недействительными сделки в части распоряжения нежилыми помещениями № площадью 5,7 кв.м. - бойлерная, №,9 площадью 13,9 кв.м. - щитовая (по сведеньям технического плана кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ), расположенных в нежилом помещении подвала общей площадью 289 кв.м., кадастровый № в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>:

соглашение о прекращении режима долевой собственности и перераспределение долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Богдановым А.В., Шагалеевой И.А., Игнатенко Е.Н., Емельяненко О.К., Сарсембаевой Б.В., Кривенко А.А., Зайцевой Л.Н., Янченко А.В., Никитиной А.И. (л.д.77-78 том 10)

дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о прекращении режима долевой собственности и перераспределение долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 224 том 1), заключенное между Богдановым А.В., Шагалеевой И.А., Игнатенко Е.Н., Емельяненко О.К., Сарсембаевой Б.В., Кривенко А.А., Зайцевой Л.Н., Янченко А.В., Никитиной А.И.

договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 186, 48 кв.м, заключенный между Богдановым А.В. и Сароян А.Р., (л.д. 163 том 1)

соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, по условия которого в качестве отступного Богданов А.В. передает Сарояну А.Р. нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:072185:1305, расположенное в цокольном этаже по адресу: <адрес>, общей площадью 289 кв.м., (л.д. 256 том 1)

договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Сароян А.Р. и Шкуратовым А.П. (л.д. 223 том 1)

При разрешении возникшего спора и определении статуса спорных нежилых помещений судебной коллегией применены нормы статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

С учетом того, что спор возник в отношении нежилых помещений, расположенных в техническом подвале реконструированного многоквартирного жилого дома, судебная коллегия исходила из того, что основным критерием для отнесения того или иного спорного помещения к общему имуществу является его функциональное назначение.

Так как разрешение вопроса о том, относится ли конкретное нежилое помещение к общему имуществу многоквартирного дома, требовал наличие специальных познаний, по делу были проведены ряд судебных строительно-технических экспертиз.

При разрешении вопроса о распределении расходов сторон за проведение судебных строительно-технических экспертиз при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из положений ч. 2 ст. 98 ГПК РФ правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

В свою очередь, как уже изложено выше, судебное решение по данному делу было принято в пользу истцов Столяр С.А., Галушко М.А., Евенко В.Н., Евенко Г.А., Игнатенко Е.Н., Иреевой И.Д., Минаева В.А., Наградовой О.А., Кобловой М.А., Тучина С.И., Цыпкиной Л.И.

Предметом спора являлись сделки, совершенные ответчиками в отношении указанного в судебном решении недвижимого имущества, применение последствий недействительности таковых и возврат данного имущества в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ). Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, статьи 323, 1080 ГК РФ).

В свою очередь, в силу п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 1080 ГК РФ лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно.

Однако, в правоотношениях, являющихся предметом спора по настоящему делу, солидарные обязанности или требования не предусмотрены законом или договором.

При этом, исходя из особенностей спорных правоотношений, предмета спора, заявленных истцами исковых требований и процессуального поведения каждого из ответчиков, возражавших относительно заявленных истцами исковых требований при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций, понесенные истцами судебные расходы по оплате стоимости судебных экспертиз, оплаченных истцами не были обусловлены количеством принадлежащих тому или иному ответчику спорных объектов недвижимости. Процессуальное законодательство, а также разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 не позволяют в данном случае применить пропорциональность распределения между ответчиками судебных расходов.

Напротив, как следует из разъяснений п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска имущественного характера, не подлежащего оценке.

Исходя из вышеизложенного, понесенные истцами расходы за проведение судебных экспертиз подлежат взысканию с ответчиков в равных долях.

Расходы по проведению повторной строительно-технической экспертизы в ООО Сибирский межрегиональный центр «Судебных экспертиз» (первоначально внесены на депозитный счет суда и по ходатайству экспертного учреждения перечислены в его пользу) оплачены истцом Столяр С.А. ДД.ММ.ГГГГ в сумме 90 000 руб. (л.д. 1 том 10)

Аналогичным способом были оплачены расходы за проведение повторной строительно-технической экспертизы в ООО НЦСНК «Синергия Плюс» оплачены истцом Минаевым В. в сумме 80 000 руб. (л.д. 136-137 том 10).

С учетом изложенного, следует распределить расходы по проведению повторных судебных экспертиз следующим образом:

Взыскать с Богданова Александра Викторовича, Сарояна Ары Робертовича, Шкуратова Александра Петровича в равных долях (по 1\3 доли с каждого) в пользу Столяр Сергея Анатольевича:

расходы по проведению повторной судебной строительной экспертизы в ООО Сибирский межрегиональный центр «Судебных экспертиз» - по 30 000 руб. с каждого из ответчиков.

Взыскать с Богданова Александра Викторовича, Сарояна Ары Робертовича, Шкуратова Александра Петровича в равных долях (по 1\3 доли с каждого) в пользу Минаева Вадима Анатольевича:

расходы по проведению повторной судебной строительной экспертизы в ООО НЦСНК «Синергия Плюс» - по 26 660 руб. с каждого из ответчиков.

Распределение между сторонами расходов по оплате госпошлине.

Из материалов дела следует, что Столяр С.А. была оплачена госпошлина при подаче иска в сумме 39 540 руб. (л.д. 92 том 1) и в сумме 900 руб. и 300 руб. (том 1 л.д. 85). Всего оплачено в сумме 40 740 руб.

При расчете госпошлины судебная коллегия учитывает кадастровую стоимость подвального помещения согласно сведеньям кадастрового учета данного объекта недвижимого имущества. – в сумме 1 500 000 (л.д. 223,246 том 1).

Таким образом, госпошлина по исковым требованиям об оспаривании сделок, а также по виндикационному иску составит – по 13 450 руб. за каждый иск (иск подан в 2022 году):

13 200 + 0,5% от 500 000 = 13 200 +250

С учетом внесенных денежных средств Столяр С.А. в доход бюджета в счет оплаты госпошлины 40 740 руб., истцу подлежит возвратить из средств бюджета излишне уплаченную сумму - 13 840 руб., оплаченную по чек ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93 том1) ( 40 740 – (13 450*2)).

Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 03 февраля 2023 года отменить и постановить по делу новое решение.

Удовлетворить исковые требования Столяр С.А., Галушко М.А., Евенко В.Н., Евенко Г.А., Игнатенко Е.Н., Иреевой И.Д., Минаева В.А., Наградовой О.А., Кобловой М.А., Тучина С.И., Цыпкиной Л.И. об оспаривании права собственности и сделок, об истребовании имущества из чужого незаконного владения в части нежилых помещений № площадью 5,7 кв.м. - бойлерная, №,9 площадью 13,9 кв.м. - щитовая (по сведеньям технического плана кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ), расположенных в нежилом помещении подвала общей площадью 289 кв.м., кадастровый № в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>.

Признать недействительными сделки в части распоряжения нежилыми помещениями № площадью 5,7 кв.м. - бойлерная, №,9 площадью 13,9 кв.м. - щитовая (по сведеньям технического плана кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ), расположенных в нежилом помещении подвала общей площадью 289 кв.м., кадастровый № в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>:

соглашение о прекращении режима долевой собственности и перераспределение долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Богдановым А.В., Шагалеевой И.А., Игнатенко Е.Н., Емельяненко О.К., Сарсембаевой Б.В., Кривенко А.А., Зайцевой Л.Н., Янченко А.В., Никитиной А.И. (л.д.77-78 том 10)

дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о прекращении режима долевой собственности и перераспределение долей в жилые помещения в результате реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 224 том 1), заключенное между Богдановым А.В., Шагалеевой И.А., Игнатенко Е.Н., Емельяненко О.К., Сарсембаевой Б.В., Кривенко А.А., Зайцевой Л.Н., Янченко А.В., Никитиной А.И.

договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 186, 48 кв.м, заключенный между Богдановым А.В. и Сароян А.Р., (л.д. 163 том 1)

соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, по условия которого в качестве отступного Богданов А.В. передает Сарояну А.Р. нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное в цокольном этаже по адресу: <адрес>, общей площадью 289 кв.м., (л.д. 256 том 1)

договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Сароян А.Р. и Шкуратовым А.П. (л.д. 223 том 1)

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на нежилые помещения помещения № площадью 5,7 кв.м. - бойлерная, №,9 площадью 13,9 кв.м. - щитовая (по сведеньям технического плана кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ), расположенных в нежилом помещении подвала общей площадью 289 кв.м., кадастровый № в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>.

Истребовать из чужого незаконного владения Шкуратова Александра Петровича нежилые помещения № площадью 5,7 кв.м. - бойлерная, №,9 площадью 13,9 кв.м. - щитовая (по сведеньям технического плана кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ), расположенных в нежилом помещении подвала общей площадью 289 кв.м., кадастровый № в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>.

Решение суда является основанием для погашения записей о регистрации права собственности Шкуратова Александра Петровича на нежилые помещения № площадью 5,7 кв.м. - бойлерная, №,9 площадью 13,9 кв.м. - щитовая (по сведеньям технического плана кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ), расположенных в нежилом помещении подвала общей площадью 289 кв.м., кадастровый № в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>.

Взыскать с Богданова Александра Викторовича, Сарояна Ары Робертовича, Шкуратова Александра Петровича в равных долях (по 1\3 доли с каждого) в пользу Столяр Сергея Анатольевича:

расходы по оплате госпошлины по иску об оспаривании сделок - по 4 483 руб. с каждого из ответчиков;

расходы по проведению повторной судебной строительной экспертизы в ООО Сибирский межрегиональный центр «Судебных экспертиз» - по 30 000 руб. с каждого из ответчиков.

Взыскать с Богданова Александра Викторовича, Сарояна Ары Робертовича, Шкуратова Александра Петровича в равных долях (по 1\3 доли с каждого) в пользу Минаева Вадима Анатольевича:

расходы по проведению повторной судебной строительной экспертизы в ООО НЦСНК «Синергия Плюс» - по 26 660 руб. с каждого из ответчиков.

Взыскать со Шкуратова Александра Петровича в пользу Столяр Сергея Анатольевича расходы по госпошлине по иску об истребовании имущества в сумме 13 450 руб.

Вернуть Столяр Сергею Анатольевичу из средств федерального бюджета излишне оплаченную госпошлину в сумме 13 840 руб., оплаченную по чек ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93 том1)

Апелляционную жалобу Столяр С.А., Галушко М.А., Евенко В.Н., Евенко Г.А., Игнатенко Е.Н., Иреевой И.Д., Минаева В.А., Наградовой О.А., Кобловой М.А. – удовлетворить частично.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи